Siapa sih yang nggak tergiur dengar kata “Properti”? Di kepala kita, properti itu simbol kemapanan. Punya tanah di mana-mana, gedung menjulang tinggi, dan kawasan elit yang makin luas. Logikanya sederhana: “Tanah kan nggak pernah bertambah, tapi manusia makin banyak. Pasti untung, dong!”
Nah, masalahnya, logika beli tanah di dunia nyata seringkali “berantem” dengan kenyataan beli saham properti di bursa. Banyak investor terjebak dalam cinta buta pada aset, tapi lupa melihat isi kantong (alias dividen).
Buat kamu yang hobi koleksi saham properti tapi sering mengabaikan dividen, yuk kita ngopi sebentar dan bahas kenapa portofoliomu mungkin cuma “kaya di atas kertas.”
1. Jebakan Batman: Aset Naik, Tapi Harga Saham “Jalan di Tempat”
Narasi yang paling sering dijual di sektor properti itu biasanya begini: “Landbank (cadangan tanah) kita luas banget, kalau dikonversi jadi rupiah, nilai perusahaannya harusnya lima kali lipat dari harga sekarang!”
Kedengarannya seksi, ya? Tapi dalam praktiknya, pasar saham itu seringkali cuek. Banyak emiten properti yang proyeknya laku keras dan kotanya makin ramai, tapi harga sahamnya malah betah “tidur siang” bertahun-tahun di area yang sama.
Kenapa? Karena aset fisik itu benda mati. Dia butuh daya dorong supaya harga sahamnya naik. Kalau perusahaan pelit bagi dividen, investor besar (institusi) biasanya malas melirik. Efeknya:
- Harga naik cuma kalau lagi ada “angin” (sentimen) sesaat.
- Naiknya cepat kayak kilat, tapi turunnya juga kayak terjun payung.
- Begitu ceritanya basi, minat beli hilang, dan kamu cuma bisa memandangi grafik yang datar lagi.
2. Capital Gain: Berharap pada “Orang yang Lebih Optimis”
Bagi trader, dividen mungkin dianggap “receh.” Yang dikejar adalah capital gain—beli murah, jual mahal. Tapi ingat, supaya kamu bisa menjual di harga mahal, harus ada orang lain yang mau membeli di harga yang lebih mahal lagi.
Di sinilah masalahnya kalau emiten properti nggak bagi dividen:
- Investor jangka panjang (yang tipe hold-and-forget) nggak mau masuk karena nggak ada arus kas masuk tiap tahun.
- Akibatnya, yang main di saham itu cuma sesama trader.
- Jadinya mirip main “oper bola panas.”
Tanpa dividen sebagai jangkar, kenaikan harga cuma mengandalkan cerita atau siklus ekonomi. Begitu cerita habis dan nggak ada pembeli baru yang muncul, harga langsung rontok. Bukan karena perusahaannya bangkrut, tapi karena dorongan belinya sudah habis. Di buku teks, ini sering disebut sebagai Greater Fool Theory—berharap ada “orang yang lebih berani (atau nekat)” untuk beli barang kita di harga pucuk.
3. Fenomena Asset Rich, Cash Poor: Kaya di Tanah, Kering di Dompet
Banyak emiten properti itu ibarat “Juragan Tanah yang Dompetnya Kempes.” Di laporan keuangan (neraca), asetnya triliunan. Tapi begitu lihat laporan arus kas, ternyata uangnya habis buat bayar utang bank atau bangun proyek baru.
Kondisi Asset Rich, Cash Poor ini bikin perusahaan susah bagi dividen. Bagi kita yang berjiwa value investing, ini adalah lampu kuning.
- Aset besar itu baru jadi nilai kalau bisa menghasilkan uang tunai.
- Kalau cuma jadi tumpukan batu bata dan semen tanpa bagi hasil ke pemegang saham, ya itu cuma “pajangan” di laporan keuangan.
Tanpa dividen, harga saham jadi gampang goyang. Begitu bandar atau institusi selesai jualan (distribusi), pertahanan harganya bakal rapuh karena nggak ada “jaminan” imbal hasil yang pasti dari dividen.
Kesimpulan: Jangan Cuma Jadi “Penjaga Tanah” Digital
Investasi di sektor properti memang menjanjikan, tapi jangan sampai kita cuma jadi “penjaga tanah” versi digital di aplikasi sekuritas tanpa pernah merasakan hasil panennya.
Dividen bukan cuma soal uang masuk ke rekening, tapi soal bukti nyata bahwa perusahaan itu sehat secara kas dan peduli pada pemiliknya (kita!). Kalau sebuah perusahaan punya aset selangit tapi pelit bagi hasil, mungkin sudah saatnya kita tanya: Kita ini investor, atau cuma donatur buat proyek mereka?
Jadi, sebelum HAKA saham properti berikutnya, cek dulu: Mereka mau bagi-bagi “kue”-nya nggak? Atau kita cuma disuruh nyium aromanya aja?
